BGH-Urteil: Keine pauschale Mietkürzung wegen Arbeitsschließung wegen Pandemie | Allen & Overy LLP

Mit Urteil vom 12. Januar 2022 hat der Bundesgerichtshof (Bundesgerichtshof; BGH(Hat der Revision gegen das Urteil des Oberlandesgerichts statt)Oberlandesgericht; OLG) Dresden (24.02.2021, Az. 5 U 1782/20) und damit die Entscheidung des Gerichts erster Instanz zur Änderung der Mietzahlungspflicht wegen Vertragsaufhebung (Geschäftsunterbrechung(gemeint ist § 313 Abs. 1 BGB)Zivilrecht; BGB), wobei der Mieter zur Zahlung der Hälfte der fälligen Miete verpflichtet ist. Der Ausschuss betonte, dass eine solche pauschale Behandlung den Grundsätzen des § 313 Abs. 1 BGB nicht entsprechen könne. Vielmehr ist immer eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, bei der auch staatliche Beihilfen und Leistungen aus Betriebsschließungsversicherungen berücksichtigt werden.

Das am heutigen Mittwoch ergangene Urteil der 12. Zivilkommission bringt Klarheit in eine hitzige Diskussion über die Folgen der Schließung pandemiebedingter Betriebe aufgrund behördlicher Regelungen zur Mietzahlungspflicht von Mietern. Mehrere Einzelhändler setzten im April 2020 vorübergehend die Mietzahlungen aus, was eine Klagewelle auslöste, die wiederum zu widersprüchlichen Entscheidungen selbst bei den obersten Landgerichten in Deutschland führte Dresden Und Karlsruhe, zum Beispiel. Spätestens jetzt ist klar, dass eine pauschal 50%ige Mietminderung nicht mit den Grundsätzen des § 313 Abs. 1 BGB und einer sorgfältigen Prüfung des Einzelfalls, einschließlich etwaiger staatlicher Beihilfen und sonstiger Ausgleichszahlungen eines Mieters, vereinbar ist gesucht (z. B. im Rahmen einer Betriebsschließungsversicherung).

Rechtlicher Hintergrund

Die Entscheidungen der Oberlandesgerichte im vergangenen Jahr waren in der Frage der Mietanpassung unterschiedlich. Zwar besteht allgemeiner Konsens – wie der BGH nun festgestellt hat – dass kein Sachmangel vorliegt (Metmanangel) noch die Unmöglichkeit der Leistung (Unmöglichkeit(Einführung in das Zivilrecht(-, die Gerichte haben sich bisher nicht geeinigt, ob diese Vertragsvereitelung eine Änderung von Vertragsklauseln wegen Unhaltbarkeit nach sich zieht)Unlogisch) für den Mieter und welche Kriterien und Maßstäbe bei der Bewertung gelten sollen. Gerade die normative Abwägung und Risikoverteilung sind in diesem Zusammenhang erforderlich und werden von der neuen Rechtsprämisse nicht erfasst. Während das OLG Dresden eine sehr niedrige Schwelle ansetzte und nur die Mietzahlungsfrist berücksichtigte, urteilte das OLG Karlsruhe, dass Schließungsverfügungen in erster Linie im Risikoprofil des Mieters in Bezug auf die Nutzung der Immobilie liegen. Der BGH hat nun klargestellt, dass die Risiken pandemiebedingter Betriebsschließungen aufgrund behördlicher Anordnungen nicht allein einer Partei zugeordnet werden können, sondern einer anderen Betrachtung unterzogen werden müssen. Daher sollte die Gesamtbetrachtung einerseits den Umsatzrückgang für den jeweiligen Schließungszeitraum berücksichtigen und andererseits staatliche Beihilfen und Zahlungen aufgrund der vom Mieter erhaltenen Betriebsschließungsversicherung widerspiegeln. Staatliche Hilfen in Form von Darlehen, die nicht zu einer Endkompensation führen, sollten jedoch nicht in diese Bewertung einbezogen werden. Darüber hinaus sind Maßnahmen zu berücksichtigen, die der Mieter zur Schadensminderung getroffen hat oder hätte treffen können. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des OLG Dresden hat der BGH entschieden, dass der Umsatzrückgang nur auf das einzelne betroffene Mietobjekt und nicht auf das gesamte damit verbundene Geschäft (in beiden hier betroffenen Fällen der KiK-Bekleidungshändler) einzugehen ist. Anders als beim OLG Karlsruhe stellt der 12. Zivilausschuss des BGH fest, dass es für eine Mietanpassung nicht erforderlich sei, dass die wirtschaftliche Existenz des Unternehmens tatsächlich gefährdet sei.

Prozessausgaben

Der BGH hob das Urteil des OLG Dresden auf und verwies den Fall zur weiteren Prüfung an das OLG zurück. Einer Mietminderung per se wird die Vorinstanz nicht mehr zustimmen können, sondern sich intensiver mit der finanziellen Situation des Mieters, in diesem Fall der KiK-Gruppe, befassen müssen. Es ist daher davon auszugehen, dass die ursprünglich vom OLG Dresden gewährte Mietminderung von 50 % dieses Mal nicht so großzügig ausfallen wird. Die Grundsätze dieses Falles lassen sich vor allem auf viele andere Fälle übertragen, wobei zusätzlich gilt: Je geringer der Umsatzrückgang und je besser die finanzielle Lage des Mieters durch staatliche Hilfen und Sondermaßnahmen, desto wahrscheinlicher ist er. Mietänderungen werden abgelehnt.